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0.1%物件!? 物件を現地で見極めろ!

空室率が60%の物件を、自信を持って購入。
わずか3ヵ月で満室。
今田にすれば、それは想定内のこと。
ダイアモンドの原石物件を見極めるための
3つの鉄則とは?・・・

 

 

私は最終的に物件を購入するかどうか現地で判断します。

その方法をあなたにお伝えします。

今田信宏

 

 

なぜ、私は現地で自信を持って物件の買い、見送りを判断できるのでしょうか?

なぜ、その判断には狂いなく満室経営できているのでしょうか?

どうやって、ダイアモンドと、石ころを、見分けているのでしょうか?

サラリーマン大家さんの破綻が始まりました。
その多くが、購入前の物件の見極めの失敗です。

  • 思ったほど入居率が上がらない
  • 一度退去したら、次の入居者がなかなか決まらない
  • 購入したら、退去が相次いだ。これ以上退去されると銀行返済が出来ない!
  • 買ったとたんに相次ぐ修繕。もうキャッシュがない!
  • 家賃を大幅に下げないと、全く入居者が決まらない
  • 競合物件に新規入居者を取られている
  • 買ったとたんに、全退去の通告が!
  • 実は、1階は全室湿気のため賃貸できない部屋だった!
  • 買ってしばらくしたら、実は隣が○○○だったことが判明!
  • 買ってすぐに、店舗が退去!
  • 実は雪が降ると帰宅できない物件だった!

収益物件を購入するには現地確認は必須

確かに多くの方はきちんと現地確認を実行しています。

確かに物件を「見に」行きます。

 

しかし、「物件」を「見る」だけの方がほとんどです。

「あぁ、タイル貼りでキレイ。」
「入り口がとても豪華。」
「近くに大学があった、コンビにもあった、これなら便利でいい。」
「全リフォームしたばかりで手がかからなそう」
「放置自転車もなく、ゴミ捨て場もきれいで、清掃が行き届いている。これはいい!」

このように、とても表層的なことしか確認しません。

本当はこのようなことはどうでも良いことです。

 

本当に重要なのはこの先です。

タイル貼りでキレイだから・・・入居者が決まりやすいのか?
入り口が豪華だから・・・家賃を上げることができるのか?
便利な住環境だから・・・なんなのよ!

 

私は現地での物件調査を、物件購入で一番大切なポイントだと、とらえています。
物件は「見る」のではなく「診る」「観る」「看る」のです。

しかし、私も最初からカンタンに物件を見極めることができたわけではありません。
カンタンどころか失敗続きでした。

  • ある物件の購入の際には散々悩み、遠方にもかかわらず5回も6回も物件を見に行きました
  • 散々悩み、散々検討し、これならバッチリだ!と購入した物件。
    全く入居者が決まらず、空室が1年も続きました
  • この入居率なら、と購入した物件、実は3室は仮想入居でした。
    購入したとたんに退去してしまいました

賃貸経営も楽じゃない。

そう思ったときもありました。

しかし、自分自身で複数の物件を持ち、運営をし、更に物件の購入を目指して、
100棟以上の物件を調査しました。

様々な試行錯誤を繰り返し、3年の歳月を経てたどりついたのです。

 

苦労をしたからこそ判ったのです。
『光速』収益不動産投資成功法 にも書きましたが、現地確認には、鉄則があるのです。

  • 鉄則1 物件そのものを見極める
  • 鉄則2 環境を見極める
  • 鉄則3 物件の入居者付けの容易さを見極める

この中でも特に一番重要なのは

鉄則3 物件の入居者付けの容易さを見極める

どんなに利回りの良い物件でも、どんなにキレイでも、どんなに豪華でも
入居者がつかなければ意味がありません。

 

実は私は、物件を購入するかどうかの最終的な決め手は、
この入居者付けの容易さで判断しているのです。

入居者がカンタンにつくかどうか?
満室経営が出来るかどうか?
どのような工夫をすれば競合する賃貸マンションに勝てるのか?
収益不動産投資のこの一番のキモとも言うべきポイントが「入居者付けの容易さ」

なのです。

 

ここをいかに見抜くか? 見破るか?

見えないものを見ることができるかが、
勝負の分かれ目

と言っても過言ではありません。
その見抜く手段のメインはヒアリングなのです。

 

この教材は、実際に今田が、賃貸仲介業者にヒアリングをした様子を収録したものです。

物件購入の最終判断のために、必要なことを賃貸仲介業者から聞き出すテクニックを学べます。

 

その一部を例に挙げると・・・

  • 購入したい物件の適正な家賃はいくらなのか?
  • 満室にするための敷金、礼金はいくらか?
  • 広告費はいくらが相場なのか?
  • キックバックは必要なのか?
  • キックバックの渡し方は?
  • 近隣の競合状況を正確に知るには?
  • 家賃を3000円下げるにしても下げる技術があった!
  • 入居者をつけやすいマイソクとは?
  • なぜ数箇所にヒアリングする必要があるのか?
  • なぜ同じ地域なのにA店とB店のいうことはここまで違うのか?
  • 賃貸仲介業者にとって“良い”管理会社と“悪い”管理会社の違いとは?
  • 管理を頼んでよい仲介業者と、頼むべきではない仲介業者とは?
  • 仲介業者の客決めテクニックとは?
  • “見せ物件”と“決め物件”とは?
  • なぜ、家賃が高くても入居者を決めることができるのか
  • 結局、満室経営は可能なのか?

いかがでしょうか?

つまり、一番物件のことを知っている、賃貸仲介業者から、その物件の悪いポイント、
そして、それをリカバリーして、入居率をアップさせる、セールスポイントを聞き出すテクニックが
必要なのです。

 

その物件は、石ころに見えるダイアモンドの原石なのか?
それとも、ダイアモンドに見える単なる石ころなのか?

これをヒアリングで見極めなくてはなりません。

 

このCDの収録は札幌で行いました。

札幌はマニュアルでも記述したとおり、賃貸の需給状況が極めて悪いエリアです。
人口は増加しているものの、新築の供給プレッシャーがそれ以上に大きく、
大幅な家賃下落、空室率の上昇に見舞われています。

 

あえて、ヒアリングはこのように需給状況の悪い場所を選びました。

需給状況が良いエリアは、ヒアリングしても、カンタンに満室になるよ、
と言われるケースも多く、あまり参考にならないからです。

実際に販売されている物件の物件概要書を取り寄せ、レントロール等を検討し
フルローンが可能な物件に対してヒアリングを行ったのです。

真剣に購入を検討するつもりで、聞きました。

 

対象物件は2物件、賃貸仲介業者は合計4箇所にヒアリングを行っています。

私は、このCDに収録したようなヒアリングは、何十回となくこなしました。
そして、今でも、物件を検討する際は、必ずこのようなヒアリングを行います。

だから、失敗なく物件購入が出来るのです。
だから、満室経営が出来ているのです。

 

60%が空室だった物件を購入しました。普通なら怖くて購入できないでしょう。

そして、購入してわずか3ヶ月で満室にしました。

それも全て、このヒアリングによる意思決定のおかげなのです。
ただ、それだけのことなのです。

 

だから、私はこれをあなたにお伝えしたく、今回このCDを教材化することにしました。

ヒアリングで物件を購入してもよいかどうか、自信をもって判断できるようになりたい・・・、
ダイアモンドの原石を判断できるようになりたい・・・

そんなあなたに聞いていただけると嬉しいです。

 

0.1%物件!? 物件を現地で見極めろ!
『ヒアリングテクニックを学べ』

頭金ゼロでできる『光速』不動産投資成功法


  価格 20,600円
(税・送料込み)

【教材内容】
 Disc1 物件A調査編(61分02秒)
 Disc2 物件B調査編(38分49秒)
 Disc3 市場調査編 (56分30秒)

【ご利用いただける決済】
  

【特別特典】
 特典1 「ヒアリングまでのガイダンス」 A4冊子 17頁
 特典2 「CD書き起こしテキスト」   A4冊子 33頁
 CD+書き起こしテキストを読むことで更に理解を深めていただけます。

60日間返金保証付き

マニュアルを受け取り後60日間、じっくりとご検討した結果、「役に立たない」と判断された場合は、
マニュアルを返品してください。返品のご連絡はメールでお願いします。
着払いで返送して頂き、ご指定口座に全額返金(5営業日以内)致します。

 

ヒアリングを行う前に、

鉄則1 物件そのものを見極める
鉄則2 環境を見極める

物件調査、環境調査をすませておかなくてはなりません。
そうしないと、何を聞いて良いかすら明確になりません。

このガイダンスで、図解で解説している内容の一部は・・・

  • 現地調査でかける時間とは
  • 入居偽装の見破り方
  • 近隣入居率を調べる
  • 賃貸仲介業者の調べ方

このガイダンスをご覧になり、実際に現地調査をすませた気になってから、
ヒアリングCDを聴いていただくようにおねがいします。

 

販売を終了しました

 

お問い合せは info@imadanobuhiro.jp までお願いします。
※アットマークを半角に変換してください(スパム対策のため)

 

読者の声

「ヒアリングで色々な情報が取れるものですね」  兵庫県在住 山田 正志さま

この資料は私にとって大変貴重かつ有意義なもので、CDを何回も聞かせていただきました。
ヒアリングをする上でとても参考になりました。
聞き出し方ひとつでいろんな情報がとれるのだと感心しました。

しかも、私も札幌に6年間住んでた関係でかなり土地勘もあり、実際物件を探したこともあって、
札幌の現状がとてもよくわかりました。
私も、その時は北区と東区の東8丁目あたりが絶対いいと思って探しておりましたが、
やはりこの辺は厳しいですね。

このマニュアルはぜひ自分のものにして今後の物件購入に生かしていきたいと思います。

「物件購入も左右されるヒアリングからの逃げは許されない」  福岡県在住 小川 進さま

このCDで物件そのものより物件環境を重視するという今田先生の言葉が実感できました。
先生は聞き上手で、相手の業者をうまくしゃべらせていましたし、業者も話してくれるものですね。

見知らぬ業者にヒアリングするときはアポイントはとるべきでしょうか?(アポは不要ですby 今田) 

たまたま相手方が忙しくないならよいでしょうが、ちょっと忙しそうならば
すぐ退散したくなりますね。
見知らぬ業者にヒアリングするのは気が小さい私にとっては億劫なものですが、
これによって物件購入も左右されることもあると考えるとそんな逃げは許されないなと思いました。 

「今まで、このCDの10分の1も聞けていなかった」  兵庫県在住 山田 正志さま

ヒアリングテクニックCDどうも有り難うございまた。
正直、これまでのヒアリングで、このCDの10分の1も調査できていませんでした。

この頃は、このテクニックを身に付けるため、通勤時は毎日このCDを繰り返して聴いています。
このようにリアルな情報は、他に無いのでとても参考になります。
できましたら、他にも「融資申し込み編」や「指値編」等CDでご指導いただければ幸いです。

「人口増加地域でも厳しいところもあるのがわかった」  大阪府在住 坂田 篤さま

今まで現地へ見に行き、物件を見て、現地調査をやった気分になっていたが、 
このヒアリングCDを聞いて、いかに危ない事をしていたのかよくわかりました。

あと、よく言われている「人口増加地域だから良い」というのは、実際は、現地で
ヒアリングしないとわからない、実は非常にきびしいところもある、との事もよくわかりました。

「広告費を5ヶ月積んでも決まらない地域があるとは」  茨城県在住 藤沢 信也さま

通退勤の車の中で、繰り返し聞かせてもらいました。 
札幌が、こんなにシビアな市場だとはしりませんでした。 
某不動産では、札幌の物件をよく出していますが、この区以外のところならば、
賃貸は大丈夫なのでしょうか。 
新築でも、10年で入居率が下がるのでは、フルロ-ンで購入した、サラリ-マンで回らなくなる人が
出てくるかもしれません。

札幌は、地震がないと聞いていたので、以前、購入を検討したことがありますが、
購入しなくて良かったです。 
営業マンが言っていた、広告費を4から5ヶ月積んでも入居者さんが、
気に入らなけば決まらないというところは考えさせれます。 
やはり、そこの市場でのしんどい間取りをさけてちょっと違った間取りの物件を考えていかないと
今後、難しいと感じました。(札幌だけでなくて) 
やはり、賃貸も経営だということだと感じました。

「ヒアリングをテーマにした教材は他にない。貴重です。」  東京県在住 島田 孝則さま 

不動産投資に関する教材、というのは玉石混淆でたくさんありますが
ヒアリングをテーマにした教材というのもほとんど見たことがなく、貴重なものだと思いました。

本などで「こういうことを調査しよう」という記述と実際にやり取りしている会話を聞くことが
できるのとでは雲泥の差です。

特に生録音(音質についてはご謙遜でしょう。十分聞き取れています。)でのCDは実際に
ヒアリングを行っている場の横で聞かせてもらっている臨場感もありました。
こうした教材こそCDにする価値があると思います。
(たまにしなくてもよいのに講義そのものをDVDにしたようなものもありますから。)

また、私にはこの教材で他にも副産物がありました。
先日買付を入れようかと思った物件について業者さんの融資つけを担当する方と
話をした時のことです。

自分としては今後複数物件を購入したいという計画があるので
新規に法人を立ち上げて融資を受けたいという希望を伝えました。

初めは「銀行が嫌がる」とか「個人の方が通りやすい」とか言って渋っていたのですが
会話の中で札幌は競争が厳しく、営業マンへの個人キックを数カ月程度入れても
決まらないらしく・・・・などとCDで聞いた話も混ぜながら
(すみません。完全に受け売りなのですが)
自分がどのような物件を探しているかという説明をしたのですが、
相手の顔がみるみる変わり、「いやぁ、もう全部わかってらっしゃいますね。」と言って、
法人を立ち上げての融資を進めることにしてくれました。

法人融資ともなると経営的な観点からも審査が必要となるため、
不動産オーナーとしては素人だろうという気持ちがあったようです。

生で聞いたような口ぶりに業者も信用してくれたようです。
ある意味この時点からプレゼンが始まっているんだな、と思いました。
その後満額で融資OKという連絡をもらいました。

先生の教材は他の方の本やDVDで売られているようなものとは異なり、
実際に行動に移した人が直面する問題にストレートに応えてくださっていると思っています。
これからも有意義な教材やサービスの開発を期待しております。

 

追伸 1

収録は現地での隠し撮りで行いました。

正直なところ音質は、あまりよくありません。聞き苦しいところもあります。

賃貸仲介業者をスタジオに招いて、意見交換するという手段もありますが、
あえて、隠し撮りだから出来る臨場感や、ありえない本音の引き出しを狙っています。

実際にスタジオでは決してしゃべることができない、オフレコの続出です。

 

なお、会社名や、本音だけれども誹謗中傷ともとられない部分などは、”ピー”音で隠しています。
ご了承ください。

スタジオ撮りのクリアな音質や、聞きやすさを優先される方は購入しないでください。

 

追伸 2

ヒアリングテクニックって言っていますが、実はたいしたことはありません。

はっきり言って、誰でもできます

ところが、ヒアリングが十分でない方の多いこと多いこと・・・
これは、単に聞き方を知らない、よくわからない
たった、それだけのことです

それなのに、何万円もかけて現地調査に行って、致命的なことを聞かなかったりする。

私が極めて重視するヒアリング。
ダイアモンドを見つけたヒアリング。

まったく難しいことはありません。誰でもできるだけに、実践して欲しい。
そして、間違いのない物件選択をして欲しい。

 

これが、わたしの正直な気持ちです。

 

販売を終了しました

 

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