収益不動産 なら今田信宏のサイト　サラリーマンが 収益不動産 投資でリタイアする会

なぜ、私は現地で自信を持って物件の買い、見送りを判断できるのでしょうか？

なぜ、その判断には狂いなく満室経営できているのでしょうか？

どうやって、ダイアモンドと、石ころを、見分けているのでしょうか？

サラリーマン大家さんの破綻が始まりました。
その多くが、購入前の物件の見極めの失敗です。

• 思ったほど入居率が上がらない
• 一度退去したら、次の入居者がなかなか決まらない
• 購入したら、退去が相次いだ。これ以上退去されると銀行返済が出来ない！
• 買ったとたんに相次ぐ修繕。もうキャッシュがない！
• 家賃を大幅に下げないと、全く入居者が決まらない
• 競合物件に新規入居者を取られている
• 買ったとたんに、全退去の通告が！
• 実は、１階は全室湿気のため賃貸できない部屋だった！
• 買ってしばらくしたら、実は隣が○○○だったことが判明！
• 買ってすぐに、店舗が退去！
• 実は雪が降ると帰宅できない物件だった！

確かに多くの方はきちんと現地確認を実行しています。

確かに物件を「見に」行きます。

しかし、「物件」を「見る」だけの方がほとんどです。

「あぁ、タイル貼りでキレイ。」
「入り口がとても豪華。」
「近くに大学があった、コンビにもあった、これなら便利でいい。」
「全リフォームしたばかりで手がかからなそう」
「放置自転車もなく、ゴミ捨て場もきれいで、清掃が行き届いている。これはいい！」

このように、とても表層的なことしか確認しません。

本当はこのようなことはどうでも良いことです。

本当に重要なのはこの先です。

タイル貼りでキレイだから・・・入居者が決まりやすいのか？
入り口が豪華だから・・・家賃を上げることができるのか？
便利な住環境だから・・・なんなのよ！

 

私は現地での物件調査を、物件購入で一番大切なポイントだと、とらえています。
物件は「見る」のではなく「診る」「観る」「看る」のです。

しかし、私も最初からカンタンに物件を見極めることができたわけではありません。
カンタンどころか失敗続きでした。

• ある物件の購入の際には散々悩み、遠方にもかかわらず５回も６回も物件を見に行きました
• 散々悩み、散々検討し、これならバッチリだ！と購入した物件。全く入居者が決まらず、空室が１年も続きました
• この入居率なら、と購入した物件、実は３室は仮想入居でした。購入したとたんに退去してしまいました

そう思ったときもありました。

しかし、自分自身で複数の物件を持ち、運営をし、更に物件の購入を目指して、

１００棟以上の物件を調査しました。

様々な試行錯誤を繰り返し、３年の歳月を経てたどりついたのです。

苦労をしたからこそ判ったのです。

『光速』収益不動産投資成功法 にも書きましたが、現地確認には、

鉄則があるのです。

• 鉄則１　物件そのものを見極める
• 鉄則２　環境を見極める
• 鉄則３　物件の入居者付けの容易さを見極める

この中でも特に一番重要なのは

鉄則３　物件の入居者付けの容易さを見極める

どんなに利回りの良い物件でも、どんなにキレイでも、どんなに豪華でも入居者が

つかなければ意味がありません。

実は私は、物件を購入するかどうかの最終的な決め手は、この入居者付けの

容易さで判断しているのです。

入居者がカンタンにつくかどうか？

満室経営が出来るかどうか？

どのような工夫をすれば競合する賃貸マンションに勝てるのか？

収益不動産投資のこの一番のキモとも言うべきポイントが「入居者付けの容易さ」

なのです。

ここをいかに見抜くか？　見破るか？

と言っても過言ではありません。

その見抜く手段のメインはヒアリングなのです。

この教材は、実際に今田が、賃貸仲介業者にヒアリングをした様子を

収録したものです。

物件購入の最終判断のために、必要なことを賃貸仲介業者から聞き出す

テクニックを学べます。

その一部を例に挙げると・・・

• 購入したい物件の適正な家賃はいくらなのか？
• 満室にするための敷金、礼金はいくらか？
• 広告費はいくらが相場なのか？
• キックバックは必要なのか？
• キックバックの渡し方は？
• 近隣の競合状況を正確に知るには？
• 家賃を３０００円下げるにしても下げる技術があった！
• 入居者をつけやすいマイソクとは？
• なぜ数箇所にヒアリングする必要があるのか？
• なぜ同じ地域なのにＡ店とＢ店のいうことはここまで違うのか？
• 賃貸仲介業者にとって“良い”管理会社と“悪い”管理会社の違いとは？
• 管理を頼んでよい仲介業者と、頼むべきではない仲介業者とは？
• 仲介業者の客決めテクニックとは？
• “見せ物件”と“決め物件”とは？
• なぜ、家賃が高くても入居者を決めることができるのか
• 結局、満室経営は可能なのか？

いかがでしょうか？

つまり、一番物件のことを知っている、賃貸仲介業者から、その物件の

悪いポイント、そして、それをリカバリーして、入居率をアップさせる、

セールスポイントを聞き出すテクニックが必要なのです。

その物件は、石ころに見えるダイアモンドの原石なのか？

それとも、ダイアモンドに見える単なる石ころなのか？

これをヒアリングで見極めなくてはなりません。

 

 

 

このＣＤの収録は札幌で行いました。

札幌はマニュアルでも記述したとおり、賃貸の需給状況が極めて悪いエリアです。

人口は増加しているものの、新築の供給プレッシャーがそれ以上に大きく、

大幅な家賃下落、空室率の上昇に見舞われています。

あえて、ヒアリングはこのように需給状況の悪い場所を選びました。

需給状況が良いエリアは、ヒアリングしても、カンタンに満室になるよ、と言われる

ケースも多く、あまり参考にならないからです。

実際に販売されている物件の物件概要書を取り寄せ、レントロール等を検討し

フルローンが可能な物件に対してヒアリングを行ったのです。

真剣に購入を検討するつもりで、聞きました。

対象物件は２物件、賃貸仲介業者は合計４箇所にヒアリングを行っています。

私は、このＣＤに収録したようなヒアリングは、何十回となくこなしました。

そして、今でも、物件を検討する際は、必ずこのようなヒアリングを行います。

だから、失敗なく物件購入が出来るのです。

だから、満室経営が出来ているのです。

６０％が空室だった物件を購入しました。普通なら怖くて購入できないでしょう。

そして、購入してわずか３ヶ月で満室にしました。

それも全て、このヒアリングによる意思決定のおかげなのです。

ただ、それだけのことなのです。

だから、私はこれをあなたにお伝えしたく、今回このＣＤを教材化することにしました。

ヒアリングで物件を購入してもよいかどうか、自信をもって判断できるようになりたい・・・、

ダイアモンドの原石を判断できるようになりたい・・・

そんなあなたに聞いていただけると嬉しいです。

 

そして教材価格ですが、総時間１５６分にわたる３枚組みのＣＤに加え、

ヒアリング前に行う、現地調査ガイダンス マニュアルをお付けします。

 

価格：　２０，０００円（税・送料込み）

　　　　　　　　　　　　　　　　　※興味がある方はお早めにご決断ください。

 

 

読者の声

 

 

追伸 1

収録は現地での隠し撮りで行いました。

正直なところ音質は、あまりよくありません。聞き苦しいところもあります。

賃貸仲介業者をスタジオに招いて、意見交換するという手段もありますが、

あえて、隠し撮りだから出来る臨場感や、ありえない本音の引き出しを狙っています。

実際にスタジオでは決してしゃべることができない、オフレコの続出です。

なお、会社名や、本音だけれども誹謗中傷ともとられない部分などは、”ピー”音で

隠しています。ご了承ください。

スタジオ撮りのクリアな音質や、聞きやすさを優先される方は購入しないでください。

 

 

追伸 2

ヒアリングテクニックって言っていますが、実はたいしたことはありません。

はっきり言って、誰でもできます。

ところが、ヒアリングが十分でない方の多いこと多いこと・・・

これは、単に聞き方を知らない、よくわからない

たった、それだけのことです

それなのに、何万円もかけて現地調査に行って、致命的なことを聞かなかったりする。

私が極めて重視するヒアリング。

ダイアモンドを見つけたヒアリング。

まったく難しいことはありません。誰でもできるだけに、実践して欲しい。

そして、間違いのない物件選択をして欲しい。

これが、わたしの正直な気持ちです。